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“富力系”实地地产赴港IPO 实控人张量资本版图浮现


 
2020-5-21 22:08:42

 新浪财经 赴港排队IPO的房企再添一家。5月20日晚,港交所披露了实地地产发展有限公司(下称“实地地产”)招股书。

  2006年,实地地产在广州成立,创始人为富力地产(9.61, -0.03,-0.31%)联席董事长兼总裁张力的独子张量。不过张量似乎想开辟一条与父辈不同的道路,实地地产在开发的项目中引入了“智慧住宅”、“智慧人居生态系统”等概念——通过科技赋能地产是这家中型房企最显著的标签。

  而随着招股书的披露,张量旗下的资本版图也更清楚地浮现。这位“地产二代”有着“不拘一格”的投资风格,旗下多家私营企业分布于智能家居、园林工程、通讯服务等领域,且与实地地产存在密切的关联交易。如若实地地产成功上市,这也将会是张量实控的第四家港股上市公司。

  2019年业绩增速放缓 净负债率高企

  实地地产于2006年在广州成立,在房地产行业属于后生晚辈。2015年,实地地产在不到半年时间内,成为广州长岭居板块的最大“地主”,并打造出在一线城市的首个项目“实地常春藤”,随后才“一举成名”,更广泛地被业界所认识。

  在众多房企动则千亿销售目标的市场环境下,实地地产在2016年才跃上百亿级别。2017年是实地爆发的一年,公司开始通过招拍挂和收并购,在多地落子纳储,扩增意图明显。

  2018年实地地产业绩大幅增长,但2019年受制于地产行业大环境的影响,增速开始出现放缓迹象。根据2019年中指研究院的销售排行榜,实地地产排名第92位。

  招股书数据显示,2017-2019年期间,实地地产营收分别为38.7亿元、63.7亿元和83.2亿元,同比增幅为227%和28%;年內利润分别为3.27亿元、8.46亿元和7.56亿元,同比增幅为159%和-11%。

  实地地产主营业务主要包括物业销售、机电安装及装修服务及租赁业务,其中物业销售是支柱。2017年-2019年,来自物业销售的收益分别占总收益的93.6%、96.6%及98.0%。

  与目前大部分主流房企不同,实地地产主打“智慧住宅”概念,通过科技赋能地产是这家中型房企的显著标签。

  早在2017年,时任实地集团副总裁李公杰曾表示,科技配套产品融入项目,无疑能提高实地产品的溢价,一般情况下,实地项目融入科技元素后,能提升项目10%-30%的溢价空间。

  从招股书数据可见,2017年-2019年,实地地产土地成本均价分別为1589元/平、1392元/平及1723元/平,而2017年-2019年结转平均售价分别为7711元/平、8077元/平和9882元/平。

  这意味着,在土地成本均价保持稳定的同时,近几年实地地产的结转均价则是同步上涨,一定程度上带动了公司毛利率的提升。2017年-2019年,实地地产的毛利率分别为21.9%、25.2%及30.9%。但公司净利润表现却不太理想,2017年-2019年分别为8.4%、13.3%及9.1%,出现下滑趋势。

  截至2020年3月末,实地地产土地储备为1016.9万平方米,其中超过一半土储位于华中和西部地区。公司旗下37个项目遍及14个省份或直辖市以及25个城市,总建筑面积为143万平方米。

  此外值得注意的是,近几年,实地地产的经营活动现金流净额连连下滑,2019年跌至个位数。2017年-2019年这一财务指标分别为25.15亿元、6.63亿元以及2.23亿元。

  但公司的资产负债率却远高于行业平均水平,2017-2019年,实地地产净资产负债率为38.09倍、5.33倍2.25倍。截至2019年末,实地地产未偿还借款总额为126.57亿元,其中一年内需要偿还的短债35.84亿,而实地手头的现金及现金等价物只有20.39亿元,现金不足以覆盖短债。

  由此可见,实地地产存在一定的资金风险敞口,在此背景下,赴港上市融资或能解除资金之困。实际上,早在今年3月就有市场消息称,实地地产在与投行密切接触。

  招股书显示,实地地产本次IPO募资所得款,将用于建设广州常青藤、广州蔷薇国际等项目;此外,还将用于偿还现有贷款的大部分以及一般企业及营运资本用途。

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